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益田集团最新动态

作者:641辅助网(www.641r.com)

益田集团最新动态

低调神秘的益田集团最近投资5000万成立了一家新的子公司,名为深圳益田商业投资有限公司,主要从事酒店管理和商业综合体管理服务。

其庞大的附属系统还有另一条支线。

据《中国房地产报》记者介绍,拥有近400亿元总资产、业内中小房企的伊田集团,拥有100多家间接外资控股企业,在旅游业务、智慧地产、文教等方面布局众多。从一线房企到头信托,既是他们的项目运营伙伴,又为他们提供融资渠道。

这样布局的主要原因是为了上市做铺垫。然而,自2011年伊田集团掌舵表示愿意上市以来,九年过去了,其分拆上市计划仍未实现。

运营上也有动荡:根据信达证券公告,2020年上半年,益田集团营业收入6.83亿元,净利润-6.49亿元,三年来首次出现负增长。

这种情况对于有意打造“中国第一旅游企业”的益田集团来说,已经变得无法忍受。

北京东二环,沉寂多年的国盛中心,最近“活”了。购物中心的外墙上清晰可见“我是郭盛,再见”的字样。

自2017年益田集团从信达资产手中接管部分项目股权以来,国盛中心的重组已经低调进行了三年。直到今年5月,项目招商中心开业典礼,复工进度再次体现在大众视野中。据官网消息,益田集团业务准备组近日正式进入项目,完成项目定位和投资规划。

这座商业综合体建筑面积近60万平方米,最初是2008年北京奥运会的配套项目。因产权纠纷关闭11年。股权变更后,伊田集团和信达资产共同开发。

益田集团没有透露此次股权合作的具体比例。但根据信达资产的初步竞争性谈判邀请文件,拟转让项目10%-35%的股权,交由小股东整体交易。根据当时项目的整体估值,伊田集团的成交价格约为15.6-54.5亿元。这无疑是一笔巨大的投资。2017年,益田集团整体营业收入仅为1亿元。

对于处于转型扩张期的益田集团来说,大规模收购国盛中心似乎并不意外。2018年,益田集团董事长吴群力提出了在三到五年内在中国落地100多个商业项目的计划。目前,中国只有25个商业地产在开放或准备中,这是很不一样的。在北京,益田集团现有项目很少。除了两个住宅项目和一个酒店项目,全新的国盛中心将是离开深圳后一线城市的第一个商业综合体试点项目。

益田集团对自己的发展有着明确的定位。

吴群力是一名理想主义的体育教师,他不愿意局限于住宅房地产。他公开定义了他的两次转型:第一次是在2002年,当时他从住宅开发转型为复合房地产,并致力于商业房地产开发;第二次是在2015年,制定了旅游业务、智慧地产、文化产业发展战略,搭建了综合城市运营平台。

投资商业和旅游直接呈现在伊田的注资目标中。比如2011年,在提出剥离商业地产板块的时候,益田集团成立了旅游业务集团,推出了益田假日广场系列IP;益田集团金融板块成立于2015年,成立深圳前海益田金融控股有限公司,耗资3亿元,提供资产管理、商业保理、融资租赁等服务。

2016年,益田也进入了中长生基金,持有1%的股份。这家基金公司“生来就有金汤匙”,聚集了万科、凯撒、前海金科等众多股东

如此庞大的子公司局面源于吴群力一直以来的上市梦想。登陆资本市场,意味着获得更多资金,布局更大的项目,迎来更好的发展。

2011年,益田集团提出商业地产集团上市3-5年计划;2016年,吴群力再次公开表达了益田集团分拆上市的愿望:“未来10年,希望各板块成熟后再分拆上市。第一个推动力是旅游业。”

根据吴群力当时透露的时间表,旅游业将在未来三年登陆资本市场。但是目前节点已经过了,益田旅游商业板的上市计划还没有完成。

据益田集团官网显示,目前全集团旅游业务板块已形成假日广场系列、假日世界系列、假日世界系列、假日步行街系列、益田假日里等六条产品线,覆盖深沪京长、Xi安、贵阳等一二线城市。

轻资产管理输出模式也让益田更容易进入各个地方。比如今年上半年,位于广州中轴线的信达金茂广场项目引进益田商务进行运营管理,成为益田进驻广州的首个商展;与华策集团达成战略合作后,益田一口气在深圳和珠海布局了四个轻资产项目。

在扩张的道路上,两次大型ABS融资申请成功,这是益田旅游业务板块的亮点时刻。2016年底,继36亿元公司债申请失败后,益田以深圳益田假日广场有限公司为目标,一笔53亿元规模的ABS申请获得深圳证券交易所批准,成为深圳房地产圈首个商业地产。资产证券化项目;今年8月,集团以深圳益田假日广场为目标,通过深圳证益田集团最新动态券交易所发行规模为68亿元人民币的ABS融资。

据担任其ABS融资经理的信达证券称,2017年至2019年,深圳益田假日广场的营业收入依次为4.96亿元、5.3亿元和6.06亿元;净利润依次为1.34亿元、7300万元、1.64亿元。截至2020年6月底,深圳益田假日广场总资产为亿元人民币,净资产为亿元人民币。

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对比益田集团整体营收规模,这一物业标的为集团营收贡献超过3成。

在中国区首席经济学家柏文喜看来,上述ABS融资成功发行,为益田集团置换过高成本融资奠定了基础。“益田之所以接连发行两笔大额ABS融资,主要原因是为了置换以往通过信托机构、私募机构等发行的高成本资金,这类资金对旅游商业地产而言并不长期适用,步入运营阶段后,需要用低成本长期资金置换。”他向中国房地产记者补充到,“得益于标的物业现金流状况较好,发行的ABS融资规模才足够大,否则用以置换相关信托融资与私募投资的商业模式难以成立。”

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不过,如果以当前业绩作为验收布局成果标准,很难佐证益田集团踩准了节奏。

据信达证券披露,2017年至2019年,益田集团营业收入依次为亿元、亿元、亿元,净利润依次为2.66亿元、4.40亿元、3.55亿元。今年上半年,集团营业收入6.83亿元,净利润由正转负,表现为-6.49亿元。

集团销售额亦逐年萎缩。亿翰智库数据显示,2015年-2019年益田集团销售额分别为50亿元、71.0亿元、39.5亿元、29.5亿元、亿元,目前在TOP200房企中排名垫底。

比起踏入新兴赛道的敏捷,益田集团住宅地产板块面临发展桎梏,透过两个“神盘”可见一斑。在集团大本营深圳,面对已进入土地存量市场的深圳,旧改是益田集团扩储主要方式,当地有着“深圳史上最难旧改项目”之称的木头龙社区城消磨了益田13年,终于在今年3月份正式开工,此前益田集团与社区业主陷入长期拉锯战,过渡期累计支付租金补偿金额超过10亿元,拖累公司整体业绩。位于深圳蛇口的半岛城邦项目,益田与合作对象就项目权属争议缠斗10余年,合同纠纷至今悬而未解。

盈利水平停滞不前的这些年,“多元化”选择的益田集团与房地产行业“黄金时代”失之交臂。

苦于没有上市平台,益田集团用自己的方式撬动着多项目开发。除了颇有效力的ABS融资,信托贷款、“卖子”回血等手段一度成为其重要资金来源;建设银行、中信信托、中铁信托、信达资产等金融机构与之构建了多样化合作形式。

过程中,充当益田集团ABS融资管理人和承销商的信达资产已经磨合多年,除了2017年联手操盘“烂尾楼”国盛中心;2016年底,信达资产还与益田集团成立了有限合伙企业,前者出资15亿元,投向位于深圳大鹏新区的旧改项目。

中信信托也在益田的项目开发中担任“前锋”。2015年,益田集团联合远洋集团收购北京两处住宅项目,皆是由中信信托“打头阵”。两处项目分别为村旧改社区项目檀州家园与北京绿岛置业,先由中信信托与益田集团成立项目新投资公司入局;随后一个月里通过中信信托退出、远洋地产入驻等形式,实现项目公司控股权变更。

上述收购中,中信信托发挥着融资渠道作用。一份来自“中信信诚—益田集团融资贷款专项资产管理计划”显示,益田集团以上述檀州家园三期“溪水雅地”项目,以及北京绿岛置业持有的“亚澜湾”项目的未来销售回款,作为提供给中信信托的还款来源。

在柏文喜看来,益田集团之所以能够吸引一线房企和信托机构与之合作,一方面是因为其打造了几项标杆性商业购物中心,以此为IP能够在较好地段拿到土地,并以商业地产名义寻求部分配套住宅用地,平衡前期商业板块开发运营,风险较低且具有盈利空间。

另一方面,两笔ABS融资在一定程度上为集团杠杆式扩张提供了条件。“ABS实际上是将其已经形成现金流的物业进行权益性融资,可以用作股本金,继续投向其他项目。益田集团布局众多项目,部分资本金便是从已有现金流项目的ABS中套现而来。”柏文喜向记者表示。

用益信托网显示,近年益田集团通过中铁信托、东莞信托等机构至少发行过5次信托融资,规模总计12.24亿元,产品期限1年期至2年期不等,最高收益率在6.8%至11%之间。

发行于2019年7月的振兴6号长春益田枫露集合资金信托计划是其中规模最大的一笔,发行规模5亿元,最高收益率10.5%,用于支付益田枫露项目工程款及后续资金周转。

值得一提的是,位于长春高新区的益田枫露项目,是目前益田集团在当地所剩不多的工程。因中途开发搁置多年,曾一度传出被豪邦地产接盘的消息,直到2019年益田集团打出“蛰伏再出发”宣传字样,与益田枫露住宅项目配套的益田假日广场在长春面世。

益田集团在长春地位的“岌岌可危”,源于其多起“卖地”动作——益田硅谷新城二期地块被天力地产接手,益田锦湖大路项目后续地块被融创收购,益田净月瓦萨小镇地块转手给大众,大有“撤出”长春痕迹。

事实上,一路增持过程中,迫于资金回血需求,集团也在甩开部分重资产“包袱”。企查查显示,近两年来,益田左手新增投资企业6家,右手撤出投资11家。集团出售阵营中,包括位于深圳市光明中心区的三井银包厂城市更新项目20%的股权,交由“深圳旧改大王”佳兆业;广西华通高速公路45%股份转让给招商局;位于长春的自持物业益田福朋喜来登酒店转予融创等。

目前来看,多款出售动作似乎已成为益田关键“回血”手段。中诚信证评的报告显示,在益田集团2018年近40亿元的营收中,有15.7亿元来自土地收益权转让收益,占比近4成。

想要佐证其转型路径没有“踏空”,“多元化”益田集团更需自主造血。

与时代共同进步 共同进步

2018年3月21日,由中国房地产协会和中国房地产评估中心联合主办的2018中国房地产开发企业500强评估结果发布会在北京隆重举行。深圳一天集团有限公司凭借其突出的综合实力,被中国房地产协会和中国房地产评估中心联合评选为2018年度中国房地产开发企业100强。

全国六大区域战略布局,引领城市综合经营新蓝图

益田集团成立于1996年。经过2002年和2015年两次大的发展变化,已经从单一的区域性房地产开发公司成功转型为集旅游业务、新兴产业、智慧地产、文化、医疗卫生、金融服务于一体的综合性城市运营商。致力于打造“中国旅游商务标杆企业”、“中国智慧地产领军企业”、“中国新兴产业平台新模式”。

益田集团积极布局中国核心经济圈,跻身中国一线城市行列。以深、京、沪为核心,在长春、Xi安、桂阳、桂林、黄山、张家界等地开发了一批优质标杆项目,构建了华南、华北、华东、东北、西北、西南一体化的国家战略布局。其多元化经营满足了一城(一镇)生产、生活、旅游的所有要素,构建了覆盖0~80岁整个生命周期的特色生态系统。计划在全国范围内建设一批具有中国特色的小城镇标杆,以铸树惠田为社会发展做出贡献。

图1:益田集团有六大区域

来源:益田集团

文化旅游体验商业发展模式,创造新的旅游商业模式

益田集团从2002年开始启动全国业务战略布局。通过轻重资产结合的多元化发展模式,打造伊田四条具有独特商业特色的商业产品线;创新提出“新零售、新体验、新生活”三个新概念,开创“文化旅游体验业务”发展模式。

经过多年的精心规划,益田的商业地产之路变得更加专业和成熟。在深圳、东莞、Xi等经济发达的一二线城市,如益田假日广场、益田假日世界、益田假日世界、益田喜来登酒店、益田威斯汀酒店等,设立了许多商业标杆。其中,2017年宝安益田假日世界开盘当天投资率100%,开创商业地产发展新速度。

目前,益田旅游商业布局的重要方向是扩大名山和著名旅游目的地的布局,包括已开放的桂林阳朔益田西街、张家界大庸古城和黄山屯溪老街。

成功发行益田假日广场ABS,树立全国商业ABS典范

2017年2月9日,深圳一天假日广场资产支持专项计划成功发行,发行规模1亿元,是深圳证券交易所首个也是最大的商业房地产资产证券化项目。同时,标志着益田商业集团首次在全国资本市场公开亮相,为全国商业ABS树立了典范。

私人品牌跨境整合,奠定智能地产领先地位

秉承国际人居创新理念,以深圳半岛城邦、大云城邦、共和城邦、长春硅谷新城等为代表,伊田集团贡献了一批百万级以上的大型社区。引领城市人居新模式。作为益田市州部的代表,益田大云市州项目是益田集团打造的旗舰“特色镇”,是神湾地区首个整合住宅、公寓、别墅、商业、酒店、小学、幼儿园、子曰俱乐部、早教中心、养老中心等自有品牌资源的优质特色镇,实现了生产生活各要素的配置,将益田智慧地产打造为“百万社区运营专家”

图2:伊田大云州

来源:益田集团

国际视角南北合作,创新带动新兴产业建设

益田集团积极响应

目前,“益田硅谷新城”项目已在深圳和长春开发。以前瞻性的国际视野,开创了“一城两创、三生四合”的新型工业发展理念。依托“智慧城市”,以双创新孵化和产业运营为引擎,以产业基金投资业务为补充,将创新孵化和创业加速向产业运营推进,延伸企业发展链,打造完整的产业生态系统。其中,长春益田硅谷新城成为吉林省独一无二的创新创业密集平台,一汽红旗汽车销售有限公司于2017年底成功入驻,标志着益田硅谷新城的运营得到了政府、市场和企业的认可。正在规划中的深圳益田硅谷新城,也计划把自己建设成引领全球科技创新的新硅谷。近日,主办了由龙岗区委组织部(人才办)、龙岗区科技创新局主办的深圳孔雀项目展示交流大会,为深圳引进海外高层次人才团队和人才创新发展提供了有力支持。

图3:长春益田硅谷新城

来源:益田集团

未来,益田集团将坚持“铸造精品、无限创新”的经营理念,积极将六大业务板块协调发展的经验优势应用于中国特色小城镇建设,以“精益求精的用心”为客户带来更多“精彩体验”。公司将继续践行“服务社会,实现企业和客户利益最大化”的企业使命,为实现成为“品质生活领袖”的战略目标而不懈努力

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